É comum que muita gente confunda os conceitos de hipoteca e de alienação fiduciária, pois ambos consistem em alternativas para conseguir crédito em instituições financeiras a partir da garantia de um imóvel.
Os motivos que levam as pessoas a optarem por essas alternativas são diversos, como sair do endividamento, investir para obter estabilidade no futuro, adquirir bens etc. Afinal, os juros costumam ser mais baixos do que outras modalidades tradicionais, o que explica a procura.
Apesar dessa similaridade, cabe ressaltar que as duas apresentam uma série de peculiaridades, sendo que a alienação conta com vantagens significativas em relação à hipoteca. Quer saber quais são elas? Continue lendo!
1. Menos burocracia
A alienação fiduciária de bens imobiliários é uma inovação que surgiu a partir da edição da Lei 9.514, de 1997. Com ela, passou a ser possível a utilização desse tipo de opção de crédito no Brasil.
Ela foi pensada para a substituição da hipoteca e prevê desdobramentos do sistema de Registro Imobiliário, agilizando o processo e adequando-se à atual demanda do contratante.
Isso vem ocorrendo pela necessidade de uma modalidade menos burocrática de empréstimo com garantia, que viabilize a reestruturação do capital em prazos compatíveis com a atual dinâmica dos negócios.
2. Garantia
Vale lembrar que alienação fiduciária é um negócio em se transmite uma propriedade para fins de garantia de uma solicitação de crédito, podendo ser livremente utilizada. Nesse caso, o devedor proprietário de um imóvel o aliena a um credor como uma espécie de garantia. O credor permanece com a propriedade desse imóvel até que a dívida seja quitada.
Na prática, o devedor continua utilizando um bem que não pertence mais a ele. Uma vez que a dívida é paga, automaticamente o devedor volta ser o proprietário do imóvel que foi dado como garantia. Se o débito não for cumprido, o credor pode reaver a posse direta das mãos do devedor e efetuar a execução da garantia, alienando-a.
A hipoteca funciona com um sistema bastante parecido, mas não há transferência de propriedade ao credor. Por meio dessa modalidade, o devedor retém o bem apenas para garantia de uma obrigação, permanecendo com o direito de aliená-lo a terceiros ou mesmo ofertá-lo como garantia ao pagamento de outra dívida, sua ou de terceiros.
Ou seja, na hipoteca, o imóvel pode ser dado em garantia mais de uma vez, pois não existe nada que impeça o devedor de solicitar outro empréstimo. Dessa forma, enquanto a hipoteca é um direito real em coisa alheia, a propriedade fiduciária é um direito real em coisa própria.
3. Execução da garantia
Outra diferença importante entre a hipoteca e a alienação fiduciária é a forma de execução da garantia. Para executar a garantia hipotecária, é necessária uma ação judicial para apurar o saldo devedor.
Apenas depois da apuração desse saldo, que pode demorar anos, é que o imóvel hipotecado poderá ser alienado publicamente. Com a arrematação do imóvel, o novo dono ou o agente financeiro tem que desocupá-lo também por vias judiciais.
Já na alienação fiduciária, em caso de inadimplência, o pagamento pode ser obtido por via extrajudicial, ou seja, é uma execução muito mais simples. Nessa modalidade, o credor consolida a propriedade que já estava registrada em seu nome.
Uma vez que a propriedade estiver no nome do credor fiduciário, ele deve vender o imóvel em leilão público, com a segurança de poder requerer a reintegração de sua posse. A desocupação do imóvel ocorre em um prazo muito mais curto em relação à hipoteca.
4. No caso da falta de pagamento do devedor, o credor não será lesado
Outra vantagem da alienação fiduciária é apresentada em caso de não pagamento das parcelas pelo devedor. Assim, mesmo nessa hipótese, o bem será executado sem concorrência com os demais credores.
Na hipoteca, por outro lado, tendo em vista que o bem dado em garantia não foi excluído do patrimônio do devedor, na falta de pagamento o bem será arrecadado — tornando-se mais um obstáculo ao credor na recuperação de seu crédito.
5. O credor não fica com o imóvel para si
É interessante destacar que a propriedade fiduciária é uma espécie de direito real em que há a transferência da propriedade resolúvel sobre a coisa. Sendo assim, o credor não pode usar o bem como se fosse proprietário.
Em contrapartida, o devedor pode continuar usufruindo do imóvel enquanto paga a dívida, como mencionado acima. Caso ele não honre com suas obrigações, o credor deverá negociar o bem para recuperar o crédito envolvido, isto é, liquidar a operação, não podendo ficar com o imóvel.
Principais diferenças entre hipoteca e alienação fiduciária
Processos com particularidades distintas
Hipoteca
A hipoteca, cujas regras são definidas entre os artigos 1.473 a 1.505 do Código Civil, é uma opção de crédito tradicional do mercado financeiro. Nela, emprega-se um imóvel como garantia pelo pagamento do valor emprestado, que pode ser usado para quitar dívidas, bancar cursos, abrir um negócio etc.
Nesse tipo de crédito, o bem hipotecado permanece no nome de quem contraiu a dívida, porém, firma-se um contrato que assegura o direito do credor a ele em caso de inadimplência do devedor. Para que se torne público, o registro da hipoteca é realizado na matrícula do imóvel.
À medida que paga a dívida contraída, o devedor consegue usufruir do seu imóvel normalmente. Além disso, vale destacar que a hipoteca é um direito indivisível, isto é, o imóvel hipotecado vai continuar como garantia até que o empréstimo seja quitado.
Em caso de não pagamento do débito, o devedor pode perder todo o bem, mesmo tendo pago uma boa parte do que deve. Vale mencionar que o devedor pode vender o imóvel a outra pessoa, no entanto, o credor consegue executar a hipoteca mesmo que ele não seja mais de quem contraiu a dívida. Nessa situação, quem adquiriu o imóvel pode ser prejudicado se o antigo dono se tornar inadimplente.
Além disso, existem diferentes tipos de hipoteca, como a convencional, a legal e a judicial. A primeira é a mais comum, englobando contratos comerciais de financiamento que usam imóveis como garantia.
A segunda está prevista na legislação, tendo por finalidade compensar ou prevenir possíveis prejuízos, e não depende do aval do devedor. A última, por sua vez, é determinada pela justiça, que hipoteca um imóvel de um réu em favor de outra parte para garantir o cumprimento de uma condenação final.
Alienação fiduciária
Alienação Fiduciária de um imóvel, ou alienação em garantia, envolve a transmissão da propriedade desse bem a um credor como garantia de quitação de uma dívida feita pelo devedor. Ele, por sua vez, permanece na posse direta do imóvel, como depositário.
Em termos legais, ela corresponde a um negócio jurídico, que precisa ser a forma como o devedor acorda a mudança de propriedade com um credor. A finalidade desse acordo deve ser o uso do bem como garantia.
Em relação à alienação específica de imóveis, o contrato firmado deve ter a forma escrita, e o instrumento pode ser particular ou público. Também envolve o registro no Cartório de Títulos e Documentos. Além disso, há direitos e obrigações do fiduciante (devedor) que devem ser respeitados. Veja alguns:
- permanecer com a posse direta do imóvel;
- ter o direito casual de reaver a propriedade completa, por meio da quitação da dívida;
- responder pelo que restar do débito, caso a garantia dada não seja suficiente para cobri-lo;
- receber o saldo restante apurado na comercialização do bem realizada pelo fiduciário para quitação de seu crédito.
Um ponto importante a destacar é que a recuperação da propriedade plena ocorre por meio da averbação da quitação do credor junto ao cartório em que o acordo foi registrado. Em situação de recusa, isso pode ser conseguido usando uma ação de consignação em pagamento.
A alienação fiduciária pode ser adquirida tanto por pessoas jurídicas quanto por pessoas físicas. No contrato firmado, é preciso que os seguintes pontos obrigatórios estejam descritos:
- condições de pagamento do crédito;
- prazo de quitação do empréstimo;
- montante da dívida;
- encargos e taxa de juros que incidem na alienação fiduciária;
- cláusula garantindo o livre uso do imóvel pelo devedor, por sua responsabilidade e risco;
- descritivo do objeto de alienação, ou seja, do imóvel;
- modo de aquisição do bem e indicação de propriedade;
- descritivo do valor da propriedade;
- indicação sobre critérios/requisitos de revisão em caso de comercialização do bem em leilão.
Dificuldades próprias de cada modalidade
Como mencionado antes, na hipoteca o devedor pode dar o imóvel em garantia mais de uma vez, já que não existe algo que o impeça de pedir novo crédito. Isso é prejudicial tanto para o credor quanto para o próprio devedor, que se endivida ainda mais e, consequentemente, pode ter dificuldades em honrar suas obrigações.
A hipoteca também costuma ser mais burocrática. Conforme apontado acima, a alienação fiduciária veio para viabilizar a reestruturação do capital em períodos compatíveis com a atual necessidade e dinâmica do mercado.
É preciso destacar que quem não quita as prestações da hipoteca de forma adequada tem grandes chances de perder seu imóvel, pois ele vai a leilão para pagamento integral da dívida com o credor. Por outro lado, no caso do Empréstimo com Garantia de Imóvel no Brasil, se ocorrer a inadimplência, a partir de 3 meses a instituição de crédito já pode executar a alienação fiduciária.
Em outras palavras, ela toma o imóvel dado como garantia. E, apesar de o devedor poder usufruir do bem, ele não poderá negociá-lo. Isso porque o imóvel continua sendo propriedade indireta do credor enquanto houver o débito.
Além disso, os prazos de ambas as modalidades costumam ser longos, chegando a 30 anos. Por isso, é preciso ficar atento em relação aos juros e ao próprio tempo de parcelamento, que podem acabar dificultando o pagamento de ambos os créditos, levando a pessoa à inadimplência. Para evitar esse tipo de situação, observe bem o valor das parcelas e busque negociá-las para que caibam no seu orçamento.
Lembre-se de montar um bom planejamento financeiro de longo prazo, considerando os juros que serão pagos até o final do crédito. Caso contrário, você pode ter problemas econômicos.
Perfis de consumidores
Os perfis que costumam contratar hipotecas ou alienações fiduciárias são semelhantes, já que ambos oferecem imóveis como garantias e buscam opções de crédito com juros mais baratos, além de um tempo maior para pagamento.
Nesse grupo, temos quem necessita de empréstimo para pagar dívidas elevadas e indivíduos que desejam adquirir bens que custam caro — em especial quem busca comprar um segundo imóvel e não consegue financiamento por linhas de crédito convencionais.
Também há os empreendedores, que desejam investir ou expandir seus negócios, mas que, para isso, precisam de quantias consideráveis.
Nesse ponto, podemos ter diferenças por conta da menor burocracia em solicitar a alienação fiduciária, o que é positivo para empresários que precisam de capital de giro rápido para aproveitar oportunidades de negócios.
Por fim, diante das diversas vantagens da alienação fiduciária de bem imóvel em relação à hipoteca, vemos que a alienação é uma forma de garantia mais segura para a satisfação do crédito.
Agora que você já sabe quais são as vantagens da alienação fiduciária em relação à hipoteca, que tal compartilhar este post nas suas redes sociais para que seus contatos também fiquem informados?
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