Crédito com Garantia de Imóvel: entenda como funciona

Quem está procurando uma opção de empréstimo tem no crédito com imóvel de garantia uma das alternativas mais vantajosas do mercado. Isso porque ele permite obter valores altos com juros consideravelmente mais baixos do que opções tradicionais, como o crédito pessoal (CP), o empréstimo consignado, cartão de crédito e cheque especial, além de não impor uma destinação específica para o dinheiro.

Ou seja, você poderá usar o valor obtido para quitar todas as suas dívidas acumuladas por apenas uma que cabe no seu bolso. 

Todavia, vale destacar que ele deve ser utilizado de forma inteligente para não gerar ainda mais dívidas ao contratante, pois este poderá correr o risco de ter seu imóvel leiloado para a quitação do valor. Mas essa solução poderá ser benéfica, caso haja um planejamento correto e bem organizado em relação ao pagamento das parcelas.

Esse empréstimo é indicado sobretudo para quem está passando por um período de necessidade financeira ou precisa de dinheiro para investir na sua empresa.

Quer saber como funciona, onde conseguir e quais os cuidados necessário ao contratar o crédito com garantia de imóvel? Então continue lendo e descubra!

O que é o crédito com garantia de imóvel?

Também conhecido como Home Equity, hipoteca ou refinanciamento de imóvel, o crédito com garantia de imóvel é uma modalidade de empréstimo bastante popular nos EUA, tendo começado a ganhar destaque no Brasil recentemente. Esse tipo de crédito permite obter um empréstimo pessoal usando um imóvel próprio (casa, apartamento, sala comercial etc.) e quitado como garantia sem que haja a necessidade de vendê-lo. Você continua morando nele.

Essa modalidade pode ser contratada por quem possui tanto um imóvel residencial quanto um comercial (sala comercial), desde que ele esteja quitado, em seu nome, livre de ônus e com toda a sua documentação em dia. Por exemplo, matrícula do imóvel, habite-se, construção averbada na matrícula, escritura definitiva etc.: tudo isso deve estar em ordem. O bem permanece no nome do proprietário, não havendo a necessidade de desocupá-lo.

Em geral, esse tipo de crédito é ofertado com um período mínimo de 12 meses de pagamento, podendo alcançar 15 anos, ou até mesmo 20 anos (no máximo), conforme as condições da instituição financeira escolhida para contratação.

Em suma, consiste em uma solução financeira de crédito pessoal que você adquire dando um bem imobiliário como garantia. Suas taxas de juros são mais baixas e atrativas em comparação a alternativas do mercado, o que possibilita menos aperto financeiro na hora de pagar as parcelas e maior fôlego para organizar sua situação financeira.

Dependendo do banco, é possível obter como empréstimo quantias que correspondam a até 50%, 60% do valor do imóvel — porém dificilmente passa disso. Em termos financeiros, dá para conseguir até R$ 2 milhões de financiamento, sendo que o imóvel deve valer entre R$ 200 mil e R$ 5 milhões.

Como mencionado antes, ele pode ser direcionado para distintos objetivos, tais como:

• pagamento de dívidas existentes, trocando a quitação de várias obrigações caras por apenas uma mais barata — a do próprio crédito com garantia de imóvel — o que pode significar que o contratante arcará com um valor menor no médio ou longo prazo. Isso porque seus juros são menores do que outras opções, além de haver maior tempo para pagar;
• quitação de juros, multas, taxas e outras obrigações originadas de atrasos em cartão de crédito, cheque especial, tributos e impostos (IPTU, IPVA), seguros etc.;
• aquisição de um novo imóvel, como casa, apartamento, terreno, chácara, loja etc.;
• realização de reformas no próprio bem, tornando-o mais valorizado;
• pagamento de cursos (de idiomas, tecnológicos etc.), faculdade para você ou para filhos, dependentes etc.
• realização de uma viagem internacional e para o custeio das atividades realizadas nela;
• investimento em empreendimentos e aplicações financeiras (Renda Fixa, Renda Variável);
• abertura de um negócio;
• realização de eventos, como comemorações e festas (casamento, debutante, aniversário etc.);
• adquirir bens móveis, como veículos, eletrônicos, entre outros.

Apesar de ser uma modalidade de crédito mais vantajosa do que boa parte das mais tradicionais e comuns do mercado, ela requer planejamento e boa organização orçamentária para ser adquirida. Caso contrário, você poderá ter problemas para pagar as parcelas, correndo até mesmo o risco de ter sua propriedade enviada para leilão para o pagamento do valor devido — embora, às vezes, haja a possibilidade de renegociar a quantia em aberto com a instituição financeira.

Para você não ter problemas com esse empréstimo, assista o vídeo abaixo e veja algumas dicas para contratá-lo de forma mais consciente e inteligente.  

Como é feita a solicitação do empréstimo?

A solicitação desse empréstimo deve ser feita em uma instituição financeira (banco) que atue com essa modalidade, pois assim é mais seguro e previne que você seja vítima de fraudes, cobranças de juros excessivas, entre outros problemas.

Na hora de realizar o pedido, é importante ter em mente que a liberação varia conforme a entidade procurada, embora os processos de contratação comumente sejam simples. Existem instituições que facilitam isso, possibilitando solicitações online até o momento de assinatura do contrato e efetivação do empréstimo. Há algumas que disponibilizam simuladores de crédito com garantia de imóvel em seus sites para você verificar quanto poderá obter e com quais condições de pagamento.

Vale destacar que o banco poderá fazer uma avaliação do imóvel antes de liberar a quantia, para que seja possível auferir o valor do bem, além de um processo de análise de crédito.

Nesse ponto, é preciso ressaltar que, mesmo entregando o imóvel como garantia, muitas instituições financeiras exigem a comprovação de renda para que seja possível confirmar que o contratante terá condições de arcar com as parcelas que, aliás, não podem passar de 30% da renda mensal da pessoa. Isso dá maior segurança às instituições financeiras em relação às chances de receberem de volta o valor emprestado. 

A quem essa modalidade é destinada?

Essa modalidade de empréstimo é destinada para pessoas que consigam requisitar esse tipo de crédito dando imóveis como garantia, sejam eles comerciais ou residenciais. Os tipos de bens variam muito, e podem ser lojas, quitinetes, casas, apartamentos, coberturas, triplex, prédios, entre outros.

Como mencionado antes, o imóvel dado como garantia precisa estar avaliado entre R$ 200 mil e R$ 5 milhões, bem como livre de ônus, quitado e com documentação em dia. O banco poderá realizar um processo para checar e analisar o valor do bem a fim de confirmar sua autenticidade. Na maioria dos casos, é preciso que ele esteja completamente construído.

Por fim, como descrito no tópico anterior, é preciso ter renda compatível para arcar com as parcelas — embora os rendimentos variem conforme o valor do empréstimo solicitado, o bem entregue e as condições financeiras para o crédito (tempo de pagamento, taxa de juros etc.).

Devido a sua natureza, esse tipo de crédito não é o mais recomendado para quem está muito endividado, exceto se for usar o valor para quitar todas as demais dívidas e ficar apenas com ele, pagando taxas mais em conta caso as outras possuam juros altos. Se a pessoa tem a tendência de se descontrolar financeiramente, essa opção pode ser muito arriscada, afinal, colocará o seu bem em jogo.

Nos países desenvolvidos, essa opção de crédito costuma ser muito requisitada, estando entre as principais do mercado. Já no Brasil ela figura entre as últimas, embora, quando bem adquirida, traga bons resultados para quem precisa de dinheiro e a juros menores do que outras alternativas de crédito pessoal.

Como se planejar para garantir a estabilidade?

Antes de pegar essa opção de crédito, é preciso conferir se ela está em conformidade com as suas necessidades, exigências e, sobretudo, possibilidades. Uma dica aqui é solicitar a ajuda de um consultor ou planejador financeiro para organizar e calcular os valores a serem pagos e como fazer isso.

Existem outras dicas que podem ser úteis para você contratar essa opção de empréstimo sem ter problemas no futuro, tais como:

Estabelecer metas de economia

É vital estabelecer metas de economia pessoal e familiar, cortando gastos desnecessários, desperdícios, compra de itens supérfluos e outras despesas que não sejam essenciais, independentemente se variáveis ou fixas. Dessa forma, o dinheiro que economizar pode ajudar a quitar as parcelas do crédito com garantia de imóvel.

É preciso otimizar o orçamento familiar para gastar menos, visando evitar problemas com a quitação do empréstimo.

Pesquisar bem sobre taxas adicionais

Durante a busca por uma instituição financeira para realizar o empréstimo, é preciso ficar atento a taxas ou tarifas cobradas para que o crédito seja analisado, pois não deve existir nenhuma. Tampouco faça pagamentos ou depósitos antecipados durante essa etapa, pois somente após a aprovação da concessão do crédito é que você deverá custear a avaliação do bem, a qual é realizada por um engenheiro enviado pelo banco.

Por fim, lembre-se de evitar intermediadores ou organizações que não são bancos na hora de contratar esse tipo de crédito, pois, além de encarecerem o custo do crédito por cobrarem serviços adicionais, as chances de fraudes são maiores.

Planejar bem os pagamentos

É importante fazer um bom planejamento para pagar as parcelas do empréstimo, pois se houver inadimplência ou atrasos muito longos há chances de o banco tomar o imóvel entregue como garantia. Contudo, isso geralmente só ocorre após aproximadamente 90 dias de atraso na quitação das parcelas.

Portanto, busque pagar todo mês o valor correto dentro da data, pois também evitará multas, juros e outras obrigações devido a atrasos que podem gerar prejuízos.

Evitar novas dívidas

Ao adquirir o crédito com garantia de imóvel, evite contrair novas dívidas até a completa quitação do empréstimo ou pelo menos até sua situação financeira melhorar consideravelmente. Tenha sempre em mente o esforço de não comprometer mais do que 30% dos seus rendimentos mensais, pois isso evita apertos financeiros.

Como usar com inteligência?

Além de ser preciso se planejar bem para honrar com as parcelas adquiridas, é vital que você negocie as melhores condições de empréstimo para não se ver sufocado por parcelas altas ou passar aperto caso ocorra alguma urgência. Veja algumas dicas que podem ajudá-lo nisso, permitindo que você use seu empréstimo com garantia de imóvel de maneira inteligente:

Seja realista e consciente ao se comprometer com as parcelas

É vital que as parcelas do empréstimo caibam no seu orçamento, melhor ainda se não o comprometerem. Você precisa ter consciência de quanto pode gastar com elas mensalmente (o que pode ser menos do que os 30% recomendados). Se você não conseguir um valor bom, continue negociando e evite fechar o contrato só para se livrar logo disso. Assine somente quando conseguir no acordo os valores com os quais consegue arcar.

Lembre-se também de que o empréstimo pode ajudar você a se livrar de outros parcelamentos, substituindo-os por ele. Isso ajuda a organizar melhor os pagamentos, mas é imprescindível que você consiga realizá-los em dia.

Avalie o Custo Efetivo Total (CET) do empréstimo adquirido

O CET é uma métrica responsável pela consolidação dos custos dos empréstimos. É importante levá-lo em consideração porque ele engloba tarifas de contratação, taxas de juros, tributos, impostos e outras obrigações que incidem sobre o crédito adquirido. Ao obter esse indicador de cada opção de crédito com garantia de imóvel pesquisada em diferentes instituições financeiras, você terá uma melhor base de comparação entre elas para escolher a alternativa mais vantajosa.

É importante destacar que, mesmo tendo juros mais em conta, se os encargos adicionais forem muito altos o empréstimo de uma instituição bancária pode perder atratividade em relação a uma alternativa de outra entidade que tem juros maiores, mas menos encargos e taxas.

Utilize ferramentas para avaliar a opção de crédito

Adquirir uma opção de crédito, independentemente da modalidade, exige ampla consciência dos riscos envolvidos. Portanto, busque sempre estudar bem as alternativas de empréstimos e consultar profissionais que podem ajudá-lo a optar pelas melhores.

No caso do crédito com garantia de imóvel, é indicado testar as condições e valores junto a um simulador de empréstimos, pois ele possibilita que você antecipe parcelas futuras, veja a progressão dos pagamentos, descubra qual será o valor total pago pelo empréstimo, entre outras informações.

Compare o mercado e desconfie de condições muito favoráveis

Como visto acima, é importante ter cuidado com intermediadores e empresas que cobram para realizar análise de crédito antes da aprovação do contrato do crédito imobiliário. Além disso, é essencial que você fique de olho em taxas muito abaixo das praticadas pelo mercado, mesmo essa sendo uma opção menos cara de crédito, pois poderá ser indício de fraude.

Outro ponto é a comprovação de renda, pois se ela não for solicitada o banco poderá cobrar um valor maior de você por meio de juros e taxas. Essa é uma forma de compensar os riscos, que podem ser elevados se a instituição não auferir os rendimentos pessoais do solicitante — o que é característico de empréstimos com menores exigências.

Organize e planeje bem suas finanças

Adquirir um empréstimo pode ajudar você a sair do vermelho, porém isso não é o bastante sem uma boa organização e planejamento financeiro. Pelo contrário, há grandes chances de você se prejudicar ainda mais com inadimplência, atrasos e desequilíbrios orçamentários se não fortalecer a disciplina e o controle de gastos.

Para isso, utilize ferramentas de organização orçamentária e econômica, como aplicativos, planilhas financeiras, entre outros. Crie o hábito de acompanhar constantemente esses instrumentos, anotando todas as despesas e rendimentos e buscando cortar o que não é necessário.

Por fim, lembre-se de fazer uma reserva financeira para que você não seja obrigado a deixar de pagar uma parcela caso ocorra algum imprevisto. Aliás, essa mesma reserva pode ajudar a quitar quantias do empréstimo ao longo do tempo, principalmente se você a aplicar em investimentos financeiros que deem bons retornos, aumentando os valores guardados.

Com essas precauções, você não só equilibrará seus rendimentos, como pagará corretamente suas parcelas do empréstimo e poderá utilizar o valor pego de forma otimizada, consciente e inteligente, ou seja, evitando desperdiçá-lo.

Quais são as principais vantagens?

O empréstimo com garantia de imóvel tem inúmeras vantagens, como já deixamos claro acima. Todavia, vale destacar algumas delas, tais como:

Taxas de juros mais baixas

As taxas de juros são o principal benefício desse tipo de crédito, pois são muito menores que as praticadas na maioria das tradicionais opções de empréstimos do mercado, inclusive muitos créditos consignados.

Ao utilizar essa opção, é possível solicitar empréstimo com taxa de juros que podem chegar a até 1,39% a.m. + IGPM, como é oferecido pelo Banco Sofisa Direto. Isso ocorre porque os riscos envolvidos para a obtenção do valor emprestado e seus juros são baixíssimos, afinal, o imóvel está como garantia. Caso a pessoa não pague, ele pode ser leiloado e o banco recupera a quantia disponibilizada para o contratante mais o seu lucro.

Há também as tarifas de contratação, por exemplo: de análise jurídica, de registro do imóvel, de avaliação do imóvel, dos seguros e da tarifa de cadastro. Algumas instituições podem até mesmo isentá-las, tornando essa opção ainda mais vantajosa.

Para você ter uma ideia: o crédito pessoal (cheque especial e empréstimo pessoal), muito contratado no mercado, teve uma média de taxa de juros de 6,03% ao mês em Julho de 2020 junto aos maiores bancos brasileiros, conforme apontou a Fundação Procon-SP.

Isso acontece porque, ao dar o imóvel como garantia, o risco de crédito (possibilidade de perda ao não receber os valores acordados no empréstimo) ao qual o banco está exposto é reduzido de forma substancial. Mesmo que a pessoa que contratou o empréstimo fique inadimplente, a instituição financeira tem a segurança do imóvel dado como garantia.

Essa alternativa de crédito imobiliário se torna muito útil e vantajosa para quem se encontra endividado ou precisando arcar com juros altíssimos por ter contratado tipos de crédito mais onerosos. Com essa modalidade, a pessoa pode quitar suas dívidas e passar a pagar um valor bem mais conta, que gera menos juros e se encaixa melhor no orçamento.

Tempo maior para pagar

O prazo para pagamento e quitação dessa modalidade de empréstimo é muito maior do que o da maioria das outras linhas de crédito, podendo alcançar até 240 meses (20 anos), embora o frequente seja o prazo máximo de 15 anos. O mínimo é de 1 ano.

Valores maiores do que em outras modalidades

Essa vantagem já foi abordada, mas vale destacá-la mais uma vez: a chance adquirir valores maiores. Em linhas de crédito tradicionais, os valores que podem ser obtidos geralmente estão condicionados à renda do contratante, o que limita muito a quantia.

Nessa modalidade com garantia de imóvel, as quantias facilmente passam das centenas e até milhões de reais conforme o valor do imóvel dado. Isso permite à pessoa realizar projetos que exijam maiores recursos, como abrir um negócio ou adquirir outros imóveis.

Onde deve ser feita a solicitação do crédito imobiliário?

A solicitação do crédito imobiliário deve ser feita junto a uma instituição bancária de renome e confiável, que esteja devidamente regularizada e apta a ofertar esse tipo de crédito. Isso significa que ela precisa ter muita credibilidade junto ao mercado, sendo até mesmo uma referência na área.

Também é importante avaliar o seu tempo de mercado, pois esse fator, quando maior, pode significar que o banco já tem boa tradição e robustez.

Por fim, não se esqueça de observar as taxas praticadas por cada instituição bancária e a média no mercado, para que você possa contratar o crédito mais vantajoso para você.

Quem opta por adquirir um empréstimo com garantia de imóvel poderá obter benefícios que não encontra em outras opções de crédito, o que destaca essa modalidade perante as demais. Isso significa que, caso você preencha os requisitos e esteja necessitando muito de um empréstimo, é indicado considerá-lo em suas opções.

Porém, como já mencionado, lembre-se sempre de se preparar bem antes de buscar essa alternativa e, ao contratá-la, organizar bem suas finanças para não ter problemas com a quitação das parcelas, pois o tempo para isso poderá ser longo. Simule e solicite o seu crédito. É rápido e direto.

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